Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

O reajuste de aluguel permitido por lei deve seguir o que está previsto no contrato de locação, respeitando o intervalo mínimo de 12 meses entre os reajustes e utilizando um índice oficial de correção monetária, como IPCA ou IGP-M. A Lei do Inquilinato não impõe um limite máximo, mas determina que o índice seja acordado entre as partes.

Apesar dessa liberdade contratual, muitos inquilinos e proprietários ainda têm dúvidas sobre até onde pode ir o reajuste, o que é legal e o que pode ser negociado. Em tempos de inflação oscilante e instabilidade econômica, conhecer seus direitos e deveres contratuais é fundamental para evitar abusos e garantir relações equilibradas.

 O que a lei diz sobre o reajuste de aluguel

A legislação brasileira, por meio da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), estabelece regras claras sobre o reajuste de aluguel:

Pontos principais permitidos por lei:

• O reajuste só pode ocorrer após 12 meses de contrato.
  
• O contrato deve definir qual índice de correção será utilizado.
  
• As partes têm liberdade para escolher o índice, desde que ele seja legal e reflita a variação do valor monetário.
  
• O percentual de reajuste depende do índice acumulado, não existe um limite fixado em lei.
  
• O índice mais comum é o IPCA, mas contratos antigos ainda usam o IGP-M.
  

Resumindo: a lei permite o reajuste com base em um índice oficial acordado entre as partes, uma vez por ano. Não há teto para o percentual, mas a prática deve seguir critérios objetivos e razoáveis.

Entenda o que está previsto na Lei do Inquilinato sobre reajuste

A Lei nº 8.245/1991, que regula as locações urbanas no Brasil, estabelece os seguintes critérios sobre reajuste de aluguel:

Artigo 18

“É lícito às partes fixar de comum acordo o valor do aluguel, bem como a sua periodicidade de reajuste, obedecido o intervalo mínimo de 12 meses.”

Artigo 19

“Não havendo acordo, o locador poderá, após três anos de vigência do contrato, propor judicialmente a revisão do valor do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado.”

Interpretação prática:

• Reajuste anual: após cada 12 meses, é possível aplicar reajuste com base no índice definido no contrato.
  
• Revisão de valor de mercado: somente permitida a cada 3 anos, e requer justificativa.
  
• Livre negociação: inquilino e proprietário podem, de comum acordo, mudar o índice ou percentual do reajuste.
  

Índices permitidos por lei para reajuste

A legislação permite o uso de qualquer índice oficial que reflita a variação do valor monetário, desde que pactuado entre as partes. Veja os mais utilizados:

1. IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)

• Calculado pelo IBGE
  
• Reflete a inflação real do consumidor
  
• Mais estável, ideal para contratos residenciais
  

2. IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)

• Calculado pela FGV
  
• Altamente volátil
  
• Ainda usado em contratos antigos, especialmente comerciais
  

3. IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)

• Criado para refletir a variação real dos aluguéis
  
• Adotado por plataformas digitais e imobiliárias inovadoras
  

4. Percentual fixo acordado

• Exemplo: cláusula que determina aumento anual de 5%
  
• Deve respeitar o intervalo mínimo de 12 meses
  

Tabela de comparação dos índices legais mais comuns

Reajuste x Revisão: qual a diferença legal?

Reajuste (anual)

• Aplicação automática com base no índice do contrato
  
• Permitido após 12 meses de vigência
  
• Não exige justificativa de valor de mercado
  

Revisão (a cada 3 anos)

• Permite alterar o valor do aluguel se estiver defasado
  
• Deve refletir os preços praticados no mercado
  
• Pode ser feita judicialmente se não houver acordo
  

Exemplo prático de reajuste permitido por lei

Situação:

• Contrato com aluguel de R$ 2.000 iniciado em maio de 2024
  
• Cláusula prevê reajuste anual com base no IPCA
  
• Índice acumulado até maio de 2025: 5,2%
  

Cálculo:

R$2.000×(1+5,2100)=R$2.104R\$ 2.000 \times (1 + \frac{5,2}{100}) = R\$ 2.104

Novo aluguel a partir de maio de 2025: R$ 2.104

Quando o reajuste é considerado abusivo?

O reajuste somente será abusivo se violar o contrato ou aplicar um índice inexistente, inválido ou manipulado. Casos em que pode haver abuso:

• Aplicar aumento antes de completar 12 meses
  
• Utilizar índice diferente do previsto no contrato
  
• Reajustar com percentual acima do índice acordado
  
• Cobrar retroativamente sem cláusula contratual
  

Como agir nesses casos:

• Solicite formalmente explicações ao locador
  
• Peça memória de cálculo do reajuste
  
• Registre queixa em canal de mediação ou no Procon
  
• Acione o Judiciário em caso de impasse grave
  

Direitos e deveres das partes no reajuste

O que fazer para evitar surpresas com o reajuste

Para inquilinos:

• Leia atentamente a cláusula de reajuste no contrato
  
• Acompanhe os índices econômicos mensalmente
  
• Planeje o orçamento com base em reajustes futuros
  
• Negocie antecipadamente quando necessário
  

Para locadores:

• Use índices mais estáveis e transparentes
  
• Comunique o reajuste por escrito com 30 dias de antecedência
  
• Atualize cláusulas conforme o cenário econômico atual
  
• Prefira contratos digitais com automação do reajuste
  

Tendências jurídicas e de mercado para 2025/2026

• Adoção do IPCA como índice padrão em novos contratos
  
• Abandono gradual do IGP-M em razão de sua volatilidade
  
• Plataformas de locação com reajuste automático
  
• Flexibilização legal em contratos com cláusulas híbridas
  
• Cláusulas de limite máximo de reajuste (ex: teto de 5%)
  

Resumo prático: o que a lei permite no reajuste do aluguel

Conclusão

A Lei do Inquilinato não limita o percentual de reajuste, mas exige transparência, previsibilidade e respeito ao que foi pactuado. O reajuste legal é aquele que respeita o índice acordado, o tempo contratual mínimo de 12 meses e a boa-fé das partes.

Com o mercado cada vez mais digital, transparente e dinâmico, inquilinos e proprietários têm a oportunidade de negociar cláusulas mais equilibradas, seguras e realistas, fortalecendo a relação contratual e evitando conflitos futuros.